פורום ארץ הצבי Enter the forum
Articles
Discussions
About FAZ
FAZ people
columns
Links
Previous page
Bulletine Board

SearchFeedbackAdd to Favorites
RSS Feed
מה זה?
שיקולי רישוי של הוועדה המקומית לתכנון ולבנייה
אברהם בן-עזרא (יום ראשון, 12/12/2004 שעה 7:00)


שיקולי רישוי של הוועדה המקומית לתכנון ולבנייה

ד''ר אינג' אברהם בן עזרא


71ב. שינויים ברכוש המשותף ובזכויות הבניה (תיקון: תשנ''ה)
(א)על אף הוראות סעיף 62 (א) סיפא, או סעיף 12 (ב) לתקנון המצוי שבתוספת, רשאים מי שבבעלותם שלושה רבעים מהדירות ושני שלישים מהרכוש המשותף צמוד לדירותיהם, להחליט בדבר הוצאה של חלקים מסוימים מהרכוש המשותף והצמדתם לדירה פלונית, לשם בניה שמטרתה הרחבת אותה דירה, וכן להחליט בדבר חלוקת זכויות הבניה הנדרשות לצורך זה.
(ב)לא תתקבל החלטה כאמור בסעיף קטן (א) אם יש בה כדי לפגוע בזכויות בניה יחסיות של כל בעל דירה להרחבה לפי סימן זה.
חוק המקרקעין תשכ''ט (1969) סעיף 71 ב'
לכאורה, כאשר יש רוב כאמור [של ¾ ביחס לבעלות על דירות ו-‏2/3 ביחס לבעלות על הרכוש המשותף], אפשר לכפות את רצון הרוב על המיעוט ולגרום לבניית תוספות ו/או לבצע שינויים בדירות. אלא שכבר בסעיף קטן ב' כמצוטט לעיל - רואים כי קיימת הגבלה בהליך זה שעיקרה שמירה על זכויות הפרט, לבל ייפגעו.

לפיכך, מצד אחד גם רוב אינו בהכרח מהווה בסיס לאכיפת בניה על המיעוט, ומצד שני – אפשר לבנות גם ללא קיומו של הרוב הנדרש בסעיף 71 ב' לחוק המקרקעין והסיבה לכך נעוצה בעובדה כי הוועדה המקומית לתכנון ולבניה – וכמוה גם וועדת ערר – לא מונחות על פי שיקולים רחבים אלא מוגבלות לשיקולי תכנון בלבד.

וועדה מקומית לתכנון ולבניה אשר תחליט את החלטותיה מתוך שיקולי קניין – חורגת מסמכותה והחלטותיה אלו הן פגומות. הכישורים של חברי הוועדה לתכנון ולבניה הם רחוקים מתחום המשפט. [למעשה, גם מתחום התכנון רחוקים כישורי חברי הוועדה המקומית לתכנון ולבניה, כי הם בעיקר נבחרי ציבור – ראשי ערים ומועצות מקומיות וחברי מועצות, ללא כל הכשרה מקצועית בתכנון ו/או במשפטים].

וכה לשון החוק [סעיף 2 ג' (ב') לתקנות התכנון והבניה (בקשה להיתר, תנאיו ואגרות) תש''ל – 1970]:
החלטת הועדה המקומית תונחה על פי שיקולים תיכנוניים הנובעים מהוראות החוק והתקנות לפיו ועל פי אלה בלבד.
הנושא של אישור תוכניות ללא רוב כנדרש בחוק המקרקעין, ואף חרף התנגדויות, נדון גם בבג''ץ 179/89 ט.ל.מ בע''מ נגד הוועדה המקומית לתכנון ולבניה חולון, שם נפסק:
הדברים שנקבעו שם יפים גם לעניננו: הפתרון בו בחר מחוקק המשנה הוא, שבלי לפגוע בכל זכות קניינית של בעלי דירות אחרים בבית המשותף ובזכויות העומדות להם ביחסיהם עם העותרת, על הוועדה לדון ולהכריע, אם על-פי שיקולים תכנוניים ראוי ליתן היתר בניה לעותרת, ואם כן (ובלבד שנתקיימו הוראות תקנות 2 ב ו- 2 ג) – עליה ליתן אותו לה, גם אם המשיבים לא חתמו על הבקשה והם מתנגדים למתן ההיתר. אלה האחרונים, לאחר קבלת העתק הבקשה להיתר, יוכלו להביע התנגדותם מנימוקים תכנוניים לפני הוועדה, או להניע את גלגלי הערכאה המתאימה למניעת פגיעה בזכויותיהם.
וכן גם בבג''ץ 1578/90 הלן אייזן נגד הוועדה המקומית לתכנון ולבניה ת''א, שם נקבע:
בשום מקרה לא תכרענה הועדות בשאלות הקנייניות לגופו של העניין, הואיל והפונקציה המוטלת עליהן היא תכנונית בלבד.
אמנם חובה על הוועדה המקומית לשמוע מהן הטענות של המתנגדים לתוכניות, וכמובן שלפני כן בעלי עניין בנכס יקבלו הודעות בדבר התכנון, אך בבואה לדון ולהחליט האם לאשר את התוכניות או לדחותן – השיקולים לאישור או לדחייה יהיו כאמור אך ורק שיקולי תכנון.

זכותו של מי שנפגע מהחלטת וועדה מקומית במישור התכנוני היא להגיש ערר לוועדת ערר מחוזית.

זכותו של מי שנפגע בגלל קיומו של מטרד (לדעתו) או פגיעה בזכות הקניין, או כל פגיעה אחרת שאינה בגדר התכנון – לפנות לערכאות שיפוטיות בהתאם לנסיבות.

ביקורת על המצב בו וועדה מקומית מתפקדת ללא הידע הנדרש – ראה גם בספרי (''תחיקת הבניה'' – ספר לימוד במקצוע זה), ובדברים אלו נסיים:
עינינו הרואות כי לחברי הוועדה המקומית לתכנון ולבניה אין ידע בנושאי תכנון ובנייה – הם אינם צריכים להיות מהנדסים או אדריכלים או בעלי כל הכשרה אחרת בתחום התכנון והבנייה, ובנוסף, אין להם ידע משפטי – הם לא נדרשים להיות עורכי דין, וזאת למרות עיסוקיהם והכרעותיהם בנושאי תכנון ובנייה, ולמרות עיסוקה המשפטי של הוועדה.


חזרה לפורום

הצגת המאמר בלבד
הדפסת המאמר קפל תגובות פרוש תגובות תגובה למאמר
 
 


מאמר מעניין
דבֵק בצדק (יום ראשון, 12/12/2004 שעה 8:29) הדפס תגובה/פתילקישור ישיר לתגובה זו

אתה חותם ואומר שחברי ועדות הבניה אינם חייבים להיות ... כך וכך ... מהנדסים ... אדריכלים ..... משפטנים.... וכו' ... . אז מה הם כן צריכים להיות? האם גם לשם הולכים אלה עם הפנקס המפלגתי הנכון?

ואם הם לא אנשי מקצוע, וכנראה גם לא יודעים כל כך לקרוא תשרישמי שטח ותוכניות בניה ולחשב אחוזים, אז מי עושה להם את החישובים והבדיקה מול כל תוכנית בניה?
_new_ הוספת תגובה



הנושא חשוב. אני מכיר אותו
אפריימק'ה (יום ראשון, 12/12/2004 שעה 11:47) הדפס תגובה/פתילקישור ישיר לתגובה זו

פשוט מסיפורים של אנשים שונים שתמיד נאבקים נגד הרשויות ולעיתים נדמה שהם לוחמים נגד טחנות רוח.

כנראה שבעלות משותפת, שטחים משותפים הם בעיה רצינית במקומותינו. הינה למשל מקרה אמיתי. יש לי ידיד הגר בשכונת ותיקים בעיר גדולה, כשמה כן אופיה, בתי קרקע חד-קומתיים מסוג ''רכבת'' (4 דירות קטנות כאשר שתי הדירות האמצעיות כניסתן היא דרך שביל פנימי כמתואר במשפט הבא) שהיו נהוגים בשנות ה-‏50 אצל 'עמידר' וחברות דומות, שהכניסה אליהם היא משביל די רחב הניצב לרחוב הראשי. באופן כזה פרוסים להם כמה ''קרונות רכבת'' במקביל: קרון-שביל להולכי רגל-קרון-שביל להולכי רגל. ברבות השנים האנשים נדדו ואחרים באו ורכשו זכויות בדרך היוון, והחלו להרחיב את נחלתם – דירתם. והינה כעבור שנים ''נעלמו'' רחובות פנימיים, כי שתי שורות של בנייני ''רכבת'' החליטו לוותר על דרך גישה שבינהם, תמורת העברת כיוון הכניסה לשורת בתים אחת ל/מהדרך הבאה, שמצידה השני של ה''רכבת''. באופן כזה חרגו רבים מתחום הקרקע שהוקצע לדירתם על חשבון הציבור. אין צורך לציין שנעשו חריגות בשטח החצר גם לכיוון השני, ללא הסכמה בין כל הדיירים, ונוצרו מצבים שישנם גם חריגות בניה ממש, ולא רק הזזת גדר, אל תוך שבילים שנותרו לכאורה אחרונים עבור חלק מדיירי השכונה.

הבעיה היא שהעיריה יודעת על המקרים האלה אבל מתקשה לפעול. המצב בשטח לא דומה כלל לתכנית המתאר המקומית המקורית והמתוקנת. אינני יודע היכן המחסום, האם המחסום משפטי? או סתם פוליטי (אי רצון להתעמת על תושבים)? ויותר מזה, מה אומר החוק בנדון? מהי יכולתם של הדיירים שנפגעו לפעול ומול מי?
_new_ הוספת תגובה



חלוקה ושיתוף בבנייני רכבת
צדוק זהבי (יום ראשון, 22/04/2007 שעה 9:05) הדפס תגובה/פתילקישור ישיר לתגובה זו

כאשר נוצר מצב בבניין רכבת בו זכויות של דירה נפגעו ע''י בעלי דירות אחרות בבנין עקב סגירת שבילים והשתלטות לצורך בניית מחסן/חדר בחצר או חנייה פרטית מקורה/פתוחה בשטח החצר המשותפת תוך כדי השתלטות וחוסר התחשבות ביתר הדיירים פסיביים יותר או פחות, קיימת אפשרות משפטית מקוצרת לפתרון הבעייה ע''י הכנת תסריט מדוייק(מודד) של החלקה בשלמותה עם כל החלקים שזכו להשתלטות והשטחים שנותרו פתוחים ומכינים בהתייעצות עם שמאי לאחר בדיקת זכויות הבנייה בחלקה ומכינים מעין טבלת איזון אינטרסים לכלל דיירי הבניין המשותף בה מפחיתים את זכויות המשתלטים ע''פ הערכה שמאית ומציינים זאת בטבלה, מידיעה אישית לכל בנייני הרכבת שאני מכיר בארץ שטחי החלקות המינימליים הם 750 מ''ר ויש לחלקות כאלו זכויות עקב השבחות לתוספת ניכרת באחוזי בנייה לצדדים ולגובה (קומות נוספות) כך שטבלה כזו מוסכמת או ע''י תהליך משפטי (בבית המשפט למקרקעין הנמצא בלשכות רישום המקרקעין)ובעקבותיה הסכם שיתוף המנציח את זכויותיה של כל דירה ביחס לתב''ע תקפה באותה עת,והמאפשר לכל דייר לממש את הבנייה שלו תוך התחשבות מירבית במיקום הממ''דים לא לשבש ולהחשיך את בתי השכנים שטרם בנו,והגבלה של התנגדות לבנייה רק של אלה הקשורים לממ''ד הנבנה.
עם התנייה שהכל פתוח למו''מ עם כל הסכם של פינוי בינוי עתידי או שידרוג של התב''ע.
התפיסה הסיסטמטית הזו של הרשויות בבואם לדון בכל תכנית של תוספת בבניינים אלו יש לדרוש ראשית דבר את התקנון במתכונת הזו עקב אי בהירות קיניינית בעת אישור ההיתר, וכוועדה תכנונית,, אין לה סמכות להוציא היתר במתכונת היוצרת פגיעה או תפיסת חזקה קיניינית על רכוש משותף.
_new_ הוספת תגובה




חפש בתגובות שבדיון זה:     חיפוש מתקדם...

חזרה לפורוםהדפסה עם תגובותתגובה למאמר


מערכת פא"צ אינה אחראית לתוכן תגובות שנכתבו בידי קוראים.



© פורום ארץ הצבי