אז מה, בעצם, מציעה המדינה?

תנועת המחאה המכונה ''מחאת האוהלים'', החלה כתנועת מחאה של מספר צעירים על מחירי השכירות הגבוהים בלב ת''א והמשיכה במחאה על מחירי השכירות בכלל. התרחבות
המחאה לערים נוספות, בכל רחבי הארץ, יצרה מחאה נוספת, מחאה על מחירי הדיור הגבוהים.

---

מחירי השכירות

בתל אביב וסביבתה קיימים מוסדות אקדמאיים רבים, כולם מהשורה הראשונה של מוסדות דומים בארץ. הלימודים במוסדות מושכים סטודנטים מכל רחבי הארץ הזקוקים, כמובן, למקום לינה

ומחייה. מעונות הסטודנטים אינם פותרים אפילו אחוז קטן מהביקוש ולכן הפתרון הוא בשכירות חופשית, בדרך כלל, מספר שותפים לדירה. נוסף לכך תל אביב היא גם מרכז תרבותי של המדינה.

הדבר מושך אליה מכל רחבי הארץ הרבה אנשים העוסקים ביצירה, שגם הם מחפשים מקום לינה ומחייה בעיר. זאת נוסף לכל אותם האנשים שתעסוקתם בעיר ועדיין ידם אינה משגת לרכוש דירה וכמובן אותם עשרות אלפי זרים שוהים בארץ באישור וללא אישור ומתרכזים בעיקר בעיר ובסביבתה הקרובה.

חלק גדול מצרכני הדיור בשכירות בתל אביב אינם מוכנים לגור בכל אזור או שכונה. הם מחפשים מגורים במקומות מוגדרים כגון לב, מרכז וצפון העיר או תחום קטן בדרום העיר. כתוצאה מכך מחירי השכירות באזורים אלו הרקיעו שחקים. באזורים אחרים או בערים הסמוכות לת''א המחירים יורדים לחצי, אך, כאמור, הביקוש מתון.

אין פתרון למבקשים לגור באזורי הביקוש. מי שמוכן לשעבד את הכנסתו למטרה זו שיגור שם.
הפתרון האפשרי היחיד, זה הפתרון שהממשלה הציעה. לבנות מעונות נוספים לסטודנטים על קרקעות בבעלות המדינה או העירייה שנועדו מלכתחילה למטרות ציבור ולכן עלותן אפסית. כך

שהעלות היחידה היא מחיר הבנייה ועלות האחזקה והתפעול. מתן פתרון למגורים לאלפי סטודנטים יוריד את לחץ הביקוש לשכירות בעיר וכתוצאה מכך גם את מחיר השכירות.

דובר גם על בנייה פרטית למטרות שכירות בלבד. הדבר נוסה בעבר ולא צלח. הטבות המס שהממשלה מעניקה ליזמים אינם הופכים את העסקה לכדאית. לכן הפתרון הוא בבניה מסיבית
שתציע דירות זולות למשקיעים שישכירו אותם לצרכני השכירות.

---

מחירי הדירות

מחירי הדיור נקבעים על ידי הביקוש וההיצע. נקודה.
את מגמות הביקוש וההיצע יש למדוד במבט על עשור שלם. לא ניתן למדוד זאת בשנה או שנתיים.

במבט על העשור האחרון אנו רואים כי על רקע האינתיפאדה השנייה והמשבר בענף ההי-טק בתחילת העשור, התחלות הבנייה, בתחילת העשור, ירדו במידה ניכרת. בשנים 2006 – 2008
על רקע הפריחה הכלכלית בעולם המערבי בפרט ועל רקע התגברות האנטישמיות, רכשו, תושבי חוץ עשרות אלפי דירות בארץ. רובן בתל-אביב. למעשה הגל הזה ''רוקן'' את העיר מדירות פנויות. התוצאה: מחיר הדירות הוכפל. המחסור בדירות והעלייה החדה במחירים דחפה את צרכני הדירות לערים הסמוכות, בעיקר מצפון לתל-אביב. גם שם המחירים עלו במידה ניכרת.

במפתיע, המשבר העולמי שהחל בשנת 2008 לא פגע בכלכלת ישראל. המצב הכלכלי הטוב רק הגביר את הביקוש לדירות להשקעה. כאשר המימון נדיב וזול השקעה בדירה שנייה ושלישית
מתבקשת מאליה.

נגיד בנק ישראל שהבין שהמצב עשוי להיות קריטי למערכת הבנקאות ניסה ''לחנוק'' את הביקוש על ידי הגבלה במימון והעלאת הריבית. הדבר עצר במידה מסוימת את הביקוש אך לא עד כדי הורדת מחירים.

הממשלה מנסה להילחם במחירי הדיור הגבוהים דרך ההיצע. דהיינו: הגברת ההיצע (''שלוש מהפכות בתחום הדיור'').
מצד שני הופשרו קרקעות רבות לבנייה באזורי ה''פריפריה'', שם יש למדינה באמצעות המינהל קרקעות רבות זמינות לבנייה, אך עיקר הביקוש עדיין מתרכז במרכז.

משך הקמת בניין מגורים מרגע התחלת היוזמה ועד אכלוסו הוא לפחות 3 שנים. הממשלה זיהתה שכמחצית הזמן מבוזבז על ביורוקרטיה ממשלתית ועירונית ונקטה מספר פעולות לצמצום הזמן.

מוקד ביורוקראטי גדול הוא מינהל מקרקעי ישראל. ראש הממשלה, נתניהו, מוליך מספר רפורמות בתפקידי המינהל ובאופן קבלת ההחלטות בו. התהליך קשור לפיטורי מאות עובדים ונימצא בימים אלו בהילוך מתקדם.

מוקד ביורוקראטי אחר הוא הועדות המחוזיות המטפלות בתכנון ברמה הארצית והמחוזית ומחייבות קבלת אישורן לכל חריגה מתכנון זה. גם ברמה הנמוכה ביותר כגון תוספת אחוזי בנייה או שימושים חורגים. הדבר יוצר עומס רב על הועדות והדיונים שם עשויים להימשך שנים רבות.

הממשלה הנוכחית יוזמת חוק שיאפשר לה הקמת 6 ועדות מיוחדות במקביל לועדות המחוזיות אשר ידונו באופן מרוכז ותכליתי בתכניות בנייה למגורים של מאות יחידות דיור בכל תכנית מתוך מטרה לאשר אותן תוך חודשים ספורים בלבד (וד''ל). בעבר, בשנות התשעים של המאה הקודמת, יזם משהו דומה שר השיכון דאז, אריאל שרון, בשם ''ול''ל'' לקידום בנייה מהירה לגל העלייה שהגיע מברית המועצות לשעבר. התכנית צלחה באופן חלקי בלבד בגלל שהתשתיות המוניציפאליות לא הוקמו במקביל לבנייה עצמה וכך התעכב האכלוס.

גם בתכנית הנוכחית של הממשלה זיהו את ''עקב אכילס'' שלה. האם במקביל לבנייה שתהיה, אם תהיה, יוקמו גם תשתיות עירוניות?

מעשית ניתן לסכם את פעילות הממשלה בשטח הדיור כך:
כ-‏50-60,000 דירות, בכל רחבי הארץ, נמצאות בתהליך בנייה. זהו מספר השווה לפי שניים מהצריכה השנתית. השלמת הבנייה אמורה ל''שחרר'' את הלחץ בשוק הדירות ולגרום לירידה בביקוש ובמחירים.

בניית 10,000 מעונות לסטודנטים אמורה ל''שחרר'' לחץ בשטח הדירות להשכרה. השלמת הפרויקט, ללא ספק, תוריד משמעותית את מחירי השכירות של דירות.
קיצור הליכי ם ביורוקראטיים לא אמור להשפיע כלל בגל הנוכחי של הבנייה. אולי לקראת סוף העשור.

איני מאמין במבצעי ''בנייה לפי מחיר למשתכן'' או בנייה יזומה להשכרה. בשוק החופשי בסופו של דבר המחיר יקבע רק על ידי ההיצע והביקוש.

המחאה הנוכחית, ככל שהיא מתייחסת לנושא הדיור (השכרה וקניה), אינה ממוקדת במטרותיה ובדרישותיה. אם מארגניה כן יוכלו למקד אותה על מטרה מסוימת יסתבר להם במהרה שהממשלה כבר טיפלה או הציעה טיפול לכך.

---