פורום ארץ הצבי Enter the forum
Articles
Discussions
About FAZ
FAZ people
columns
Links
Previous page
Bulletine Board

SearchFeedbackAdd to Favorites
RSS Feed
מה זה?
המידות המעניינות את הדייר
אברהם בן-עזרא (שבת, 13/09/2008 שעה 20:00)


המידות המעניינות את הדייר

ד''ר אינג' אברהם בן-עזרא



קורה לא אחת כי רוכש דירה על הנייר מופתע לגלות עם קבלת הדירה כי החדרים התכווצו, או: המעבר צר ביחס למידה המופיעה בתוכניות.

לפעמים בגלל הפרש במידות נאלצים לשנות ריהוט, ולפעמים הקונה מתעקש – גם בגלל אופיו הקפדני, ואין האמור כאן הוא לשלילה – לקבל את מה שמגיע לו, ובמקרה כזה הקונה אינו שקט משהוא מגלה כי קנה חדר ברוחב 300 ס''מ – וקיבל חדר ברוחב ...290 ס''מ בלבד.

הוא פונה אל הקבלן בטענה, והקבלן מתחבט ומתרץ בערך כך:
א. מותר לי לסטות בשיעור של 2%, לפיכך, אם רשום בתוכנית כי רוחב החדר הוא 300 ס''מ – אין כל אי התאמה לגבי חדר שרוחבו מוקטן ב- 2% עד כדי 294 ס''מ.
ב. לגבי 4 הסנטימטרים החסרים-לכאורה, מדובר בעובי הטיח, 2 ס''מ מכל צד, כי המידות המופיעות בתוכניות הן מידות בין הבלוקים, ומהן צריך להוריד את עוביי הטיח.
ובכן, אין לקבל את הסברי הקבלן, כי קיימת הלכה פסוקה של בית המשפט העליון לפיה המידות שבתוכניות הן מידות נטו, ולא בין הבלוקים. מדובר בע''א 101/88 אנדס בע''מ נ' אילוז, פסק דינו של השופט ש' אלוני [פד''י מ''ד (2) 582] אשר לא קיבל טענה דומה בדבר רוחב חדר מדרגות שהיה באותו עניין בפועל 106 ס''מ בעוד שבתוכניות הרוחב היה 110 ס''מ.

הטעמים לכך ברורים:
א. הקונה אינו יודע ואין זה מעניינו כלל מהו עובי הטיח. מה שמעניין את הקונה – הן מידות פנים ולא מידות בין מישורי הבלוקים.
ב. מפרטי המכר אותם מקבלים רוכשי דירות אינם כה מפורטים והם באים לתת לקונה מידע כללי ולא מידע על עובי שכבות הציפויים וכדומה. הקונה אינו יודע כלל איזה סוג טיח יהיה בדירה, ומה עוביו שכן נתונים אלו לא מצוינים במפרט המכר.
ג. המידע שניתן לקונה במסמכי המכר מתייחס למוצר הסופי ולא לשלב ביניים כלשהו. המידה בין הבלוקים היא מידה של אמצע תהליך הבנייה ולא מידה סופית, ובשום פרט לא מועברים נתוני אמצע הדרך לדיירים – לכן גם בנושא מידות החדרים, הנתונים צריכים להתאים למצב סופי.
להלן דברי בית המשפט העליון בעניין זה:
א. לעניין רוחב חדר המדרגות:

התכנית, המצורפת לחוזה המכר של כל אחד מהמשיבים, מציגה, כאמור, רוחב של 1.10 מ' לחדר המדרגות. אין מחלוקת על כך, כי חדר המדרגות עומד במינימום הנדרש על-פי תקנות התכנון והבניה (בקשה להיתר, תנאיו ואגרות), תש''ל-‏1970. המחלוקת היא בדבר התאמת חדר המדרגות לתכנית הבנייה. בחינת פסק הדין על רקע העובדות המוכחות והדין מביאה לכלל מסקנה, כי אין ממש בטענת המערערים (כי תכנית הבנייה מראה את מידות חדר המדרגות ''מבלוק לבלוק'').
צדק השופט המלומד בקובעו, כי התוכנית מתארת את חדר המדרגות לאחר הטיוח והציפוי.

תכנית הבנייה היא חלק בלתי נפרד של המיפרט על-פי צו מכר דירות (טופס של מפרט), תשל''ד-‏1974, ששימש בהתקשרות הצדדים. המיפרט עצמו מהווה נספח לחוזה בין הצדדים, ועל-כן חלק מההתקשרות החוזית (ראה לעניין זה גם: ע''א 391/80 [1], בעמ' 247 מול אות השוליים א, ובעמ' 248 מול אות השוליים ג; ע''א 213/80 [2], בעמ' 813 מול אות השוליים ז).
סעיף 25(א) לחוק החוזים (חלק כללי), תשל''ג-‏1973, קובע, כי:
חוזה יפורש לפי אומד דעתם של הצדדים, כפי שהיא משתמעת מתוך החוזה, ובמידה שאינה משתמעת ממנו - מתוך הנסיבות.
מהו, איפוא, ''אומד דעתם של הצדדים'' בעניין שלפנינו? מקובל עלי לעניין זה האמור בפסק הדין:
המפה... הינה נספח לחוזה, בסיס להתקשרות בין הצדדים ולא תכנית עבודה.
המפה נועדה להראות לקונה מהי הדירה הגמורה שהוא רוכש ולא דירה במצב בלתי מוגמר. לרוכש דירה אין כל ענין במידות מבלוק לבלוק, ואם אין הוראה ברורה שכזאת היא המידה, מבלוק לבלוק, יש להבין שהמדובר בתכנית המראה דירה כפי שהקונה צריך לקבל אותה.
פירוש זה עולה בקנה אחד עם מטרת חוק המכר (דירות), תשל''ג-‏1973, שהיא -
...להביא לידיעת הקונה, בצורה ברורה ומובנת - וללא הסתתרות וערפול מאחורי אמירות כלליות וגורפות ומבלי להבליע גופי דברים, שלהם משמעות כספית חשובה, בתוך ריבוי דברים טפלים ובלתי חשובים - מה הן כוונותיו האמיתיות של המוכר, ומה הן הזכויות אשר הוא, הקונה, רוכש הימנו...'' (ע''א 213/80 [2] הנ''ל בעמ' 813, וראה גם ע''א 118/78 [3], בעמ' 812).
מטעם זה קובע אמנם גם סעיף 3.35 לתוספת השניה לתקנות התכנון והבניה (בקשר להיתר, תנאיו ואגרות), כי מדידת רוחבן של מדרגות לעניין סעיף 3.34 תבוצע בהתאם למישור הצפוי של הקיר ולא לפי מישור הנחת הבלוקים.

כך נקבע בסעיף 3.35 לטור:
מדידת רחבן של מדרגות לענין סעיף 3.34 תבוצע בהתאם למפורט להלן:

(1) תחומות המדרגות בין שני קירות ומשני צידיהן מותקנים בתי-אחיזה, יימדד הרוחב בין שני צירי בתי-האחיזה; לגבי מדרגות כאמור עם בית-אחיזה בצידן האחד בלבד - בין מישור הציפוי של הקיר בצד אחד ובין ציר בית-האחיזה בצד השני;
(2) ניצב קיר בצידן האחד ומעקה בצידן השני, יימדד הרוחב בין מישור ציפוי הקיר ובין ציר בית האחיזה של המעקה ובלבד שציר בית-אחיזה כאסור לא יבלוט יותר מ-‏7 ס''מ כלפי חוץ מקצה שטח המדרגות החפשי לדריכה;
(3) ניצבים מעקים בשני צידי המדרגות, יימדד הרוחב בין הצירים של שני בתי-האחיזה של המעקים ובלבד שהצירים האמורים לא יבלטו יותר מ-‏7 ס''מ כלפי חוץ כאמור בסיפה של פסקה(2);
(4) בולט ציר בית אחיזה של מעקה יותר מ-‏7 ס''מ כלפי חוץ, כאמור בסיפה של פסקה (2), יימדד הרוחב בין מישור הציפוי של הקיר ובין קצה שטח המדרגה החפשי לדריכה או בין שני קצוות שטח המדרגה החפשי לדריכה, לפי הענין.
הסעיף הנ''ל מלמד על מגמת הפרשנות הראויה לחוזים נושא ערעור זה.

אם אכן קובל בענף הבנייה לתאר בתכנית הבנייה את הרוחב שבין הבלוקים דווקא, כפי שטוענת המערערת, הרי זוהי עובדה הנמצאת בידיעתו המיוחדת של הקבלן, ומחובתו של הקבלן - שאחראי גם לניסוח החוזים - להביא אותה באופן ברור לידיעתו של הקונה, כפי שאכן נעשה במיפרט הטכני של חברת ''שכון עובדים'', אותו הציגה המערערת כראיה.
מכאן, שמשנמצא רוחב של 1.06 מ' בלבד של המדרגות, הרי שהמערערת הפרה את החוזים, ועד כמה שנגרם בשל כך נזק - עליה לשאת בו''.

דומה שהדברים ברורים - ומדברים בעדם.




חזרה לפורום

הצגת המאמר בלבד
הדפסת המאמר קפל תגובות פרוש תגובות תגובה למאמר
 
 


ממש מעניין
שמעון חי (יום ראשון, 14/09/2008 שעה 7:15) הדפס תגובה/פתילקישור ישיר לתגובה זו

למדתי הרבה.
_new_ הוספת תגובה



טוב, אז גם אני אצטרף ואומר
אמנטל (יום ראשון, 14/09/2008 שעה 13:17)
בתשובה לשמעון חי
הדפס תגובה/פתילקישור ישיר לתגובה זו

שאולי הכתבה לא מעניינת אבל היא בהכלט מלמדת משהו.
_new_ הוספת תגובה



טוב, אז גם אני אצטרף ואומר
שובר קופה (יום ראשון, 14/09/2008 שעה 17:46)
בתשובה לאמנטל
הדפס תגובה/פתילקישור ישיר לתגובה זו

בהכלט. לא נורא, אפשר לתאות פעם.
_new_ הוספת תגובה




חפש בתגובות שבדיון זה:     חיפוש מתקדם...

חזרה לפורוםהדפסה עם תגובותתגובה למאמר


מערכת פא"צ אינה אחראית לתוכן תגובות שנכתבו בידי קוראים.



© פורום ארץ הצבי