הליקויים וחלוקת הפיצויים ברכוש המשותף

נושא הליקויים ברכוש המשותף הוא מורכב מבחינת הזכאים לפיצויים בגין ליקויים אלה. בתביעות מסוג זה, הגורמים הבאים עשויים לשחק תפקיד:

א. וועד מורשה של הדיירים

ב. וועד לא רשום של הדיירים

ג. דייר שנכלל כתובע בכתב התביעה

ד. דייר שלא נכלל כתובע בכתב התביעה

בנוסף - מורכבת גם השאלה: מה יהא הסעד במקרה של הוכחה ופסיקה כי יש ליקויים המזכים בפיצויים את הדיירים? סעד של ביצוע בעין, ממנו יהנו מן הסתם גם הדיירים שלא השתתפו בתביעה? או שמא סעד של פיצוי כספי, ואם כך יהא - היהיה זה פיצוי לפי עלות התיקון של הליקוי [ללא כל קשר למספר התובעים ולחלקם מתוך כלל דיירי הבניין], או שמא יחושב הפיצוי לפי עלות התיקון כפול מספר הדירות שבעליהן תבעו, חלקי מספר הדירות הכללי בבניין? ועוד, האם חישוב החלק היחסי ייעשה לפי מספר הדירות, או גם תוך התחשבות בגודל הדירות, כפי שמחולק העול בנשיאת הוצאות אחזקת הבית המשותף, לפי חוק המקרקעין תשכ''ט - 1969?

דומה שאין בחוק הכתוב במרוכז ואף לא בתפזורת, תשובות למכלול השאלות הללו ומענה לכלל האפשרויות.

זאת ועוד, גם אין פסק דין כלשהו המהווה מענה ופתרון לכל הבעיות.

יתירה מכך, יש סתירות בין פסקי הדין הנוגעים בדבר, ויש הלכות פסוקות המשתנות בהתאם לחידושי הפסיקה.

בת''א 1756/79 קראוס יהושע ואח' נ' שיכון ופיתוח לישראל בע''מ, בית המשפט המחוזי בחיפה, שופטת: ט' שטרסברג-כהן, הועלה נושא זכאותו של דייר בודד לתבוע ולקבל פיצויים כספיים לפי העלות הכוללת של תיקוני הליקויים ברכוש המשותף. פסק הדין ניתן ביום 21 לנובמבר 1985, לא פורסם, מובא בספר ''תכנון דירה כחוק'' מהדורת תשס''ב מאת א' בן עזרא עמ' 207, וכה נכתב בו בעמ' 209:

לדירה בבית משותף לעולם צמוד רכוש משותף שהבעלות בו היא בחלק בלתי מסוים. [דברים אלה נכונים גם לגבי בית שטרם נרשם כבית משותף והוא ראוי להירשם ככזה].

קונה בעל דירה זכאי לכך שבנוסף לדירתו יוכל הוא ליהנות מן הרכוש המשותף כולו. הרכוש המשותף אינו עומד אמנם לשימושו הבלעדי של בעל הדירה שכן הוא שותף בו עם אחרים, אך בעלות משותפת זו אינה מצמצמת את חובתו של המוכר כלפי כל אחד מהקונים, ועליו לספק לכל אחד מהם בנוסף לדירתו גם את הרכוש המשותף בשלמותו. משמילא המוכר כלפי בעל דירה אחת את חיוביו לגבי הרכוש המשותף, יוצא הוא כדי חובה כלפי כל בעלי הדירות שלהם נוצרת זכות שיפוי מבעל הדירה כלפיו קיים מוכר הדירה את החיוב.

יש לדעת כי גישה זו של בית המשפט עברה במשך השנים תהפוכות. אמנם הלכה פסוקה היא כי לכל דייר יש חלק ברכוש המשותף, וזכות ליהנות מכל הרכוש המשותף בשלימותו, וידוע כי לצורך מימוש הנאה זו הלכה למעשה, יש לממן את מלוא ההוצאה הנדרשת ולא להסתפק בחלק יחסי, וזאת דווקא בהתאמה לפסק הדין בנזכר [ת''א 1756/79]. אלא שמכאן ועד הקביעה הקיצונית כי דייר אחד זכאי לפיצוי לפי עלות התיקון של כל הרכוש המשותף - הדרך ארוכה, ובתי המשפט התלבטו ומתלבטים בסוגיה זו.

להבהיר: אם המעלית בבניין פגומה, ועלות תיקונה היא 10,000 ש''ח, הרי על מנת לתקנה צריך להקציב את מלוא הסכום, ואין כל טעם שאם רק מחצית מהדיירים תובעים את תיקון המעלית, אזי הם יקבלו רק 5000 ש''ח במקום 10,000 ש''ח, שכן בסכום המופחת המעלית לא תבוא כלל על תיקונה, והדיירים ייוותרו עם מעלית פגומה.

כך הוא הדבר גם כאשר בבניין בן 100 דירות, תובע רק דייר אחד את תיקונה של המעלית או כל תיקון אחר ברכוש המשותף – אותו תובע בודד לא יוכל לתקן את המעלית אם יקבל רק את חלקו היחסי [1%], ואם בית המשפט סבור כי צריך לאפשר לו שימוש במעלית תקינה בפועל, הוא צריך לפצותו במלוא עלות התיקון, ולא ב-‏1% ממנו.

שונה הדבר, [לפי הפסיקה המאוחרת לת''א 1756/79 הנ''ל, כפי שיובהר] כאשר הדיירים תובעים פיצוי כספי ללא כוונת ביצוע התיקונים בגלל הליקויים שברכוש המשותף (להבדיל מתביעה לתיקונים בפועל). במקרה כזה, זכאי כל תובע לחלק היחסי שלו בלבד.

להלן דברי השופט א' א' לוי בעניין זה- ע''א 7799/01 , 7869/01 יורם סלים ואורלי ברזילי ו-‏21 אחרים נגד שרביב בע''מ, בית המשפט העליון. שופטים: א' מצא, ט' שטרסברג-כהן, א' א' לוי- לא פורסם- ניתן ביום 4.8.02:

המערערים הם רק חלק מכלל הדיירים בבנינים מושא הדיון, ומאידך, נציגויות הבתים המשותפים לא צורפו לתביעת המערערים כתובעים. לו עתירת המערערים הייתה לחייב את המשיבה לבצע את תיקון הליקויים ברכוש המשותף, כי אז גם ללא ה''נציגות'' כבעלת דין, וגם מבלי שכלל הדיירים היו תובעים, נכון היה לחייב את המשיבה לתקן את הרכוש המשותף כולו, ולא את חלקם היחסי של המערערים ברכוש זה. אולם מקום שהתביעה היתה מראש לפיצוי כספי בגין הליקויים ברכוש המשותף, הלכה היא שיש לפצות כל דייר ודייר, אשר תביעתו הוכחה, לפי חלקו ברכוש המשותף (ראו ע''א 559/87 חשאי נ' רונן, פד''י מו(233,299 (1)) ע''א 1772/99 זכריה זלוצין ואח' נ' דיור לעולה בע''מ פד''י נה(211, 203 (4)). לא כך נהגה הערכאה הראשונה אשר פסקה לכלל המערערים פיצוי משותף וחיוב זה אינו יכול להשאר על כנו. לפיכך, סבור אני כי נכון יהיה להחזיר את הדיון בסוגיה זו בלבד לערכאה הראשונה, על מנת שתקבע על פי הראיות שהוגשו לה או כאלו שתהיה סבורה כי נכון להתיר את הגשתן, את חלקו היחסי של כל אחד מהמערערים בפיצוי.

לפי פסק הדין הנ''ל [7869/01] - הרוצה בפיצוי כספי מלא בגין ליקויים ברכוש המשותף, צריך לתבוע תיקונו של הליקוי בפועל, או לדאוג שהתביעה תוגש מטעם כל דיירי הבניין.

התובע פיצוי כספי ללא כוונת תיקון- יקבל רק את חלקו היחסי ברכוש המשותף, כשחלק זה יוכפל בסכום הפיצוי.

פסק הדין הנ''ל של בבית המשפט העליון אינו סוף פסוק, ואף אינו יכול להתממש במדוייק, כי הרי השופט אינו בוחן כליות ולב, וגם אינו בעל אמצעים לפקח הלכה למעשה על מעשים שייעשו אחרי פסק הדין.

הנה בע''א 2267/02 שרביב בע''מ נ' דותן ואח', בית המשפט המחוזי בחיפה, שופטים: גדעון גינת, שולמית וסרקרוג, שושנה שטמר, נפסק בסוגיית הליקויים והפיצויים ברכוש המשותף כי אין מניעה שגם דיירים שלא השתתפו בתביעה יזכו ויהנו מפסק דין שיזמו שכניהם. ועוד, פסק דין זה נסמך באופן חלקי על פסק הדין של השופט א' א' לוי הנזכר לעיל, וניכר כי הייתה בו התחבטות באשר לכוונת הדיירים להשתמש בכסף לצורך תיקונים בפועל, וניסיון התמודדות עם הכתבת תנאי כזה כך שיתקיים גם אחרי פסק הדין. זו לשון פסק הדין 2267/02 בנושאים שהועלו [נפסק ביום כ''ב באדר ב' תשס''ג – 26 למרץ 2003]:

9. לסיכום סוגייה זו, ועל אף המחלוקות שפורטו לעיל, יש לומר, כי אין מניעה כי נציגות הבית תתבע גם פיצוי בגין ליקויי בנייה ברכוש המשותף, לפחות כמי שקיבל הרשאה לפעול בשמם של כלל הדיירים לצורך ביצוע התיקונים.
   
   על דרך הזהירות, ראוי לצרף הרשאה על ייצוג כאמור, תוך ציון שמם של הדיירים שהם ''האורגן'' של נציגות הבית המשותף. ועוד, בית המשפט צריך להשתכנע כי הפיצוי שיתקבל יהיה לצורך ביצוע ליקויי הבנייה בפועל.
   
   הרשאה כזו, יכול שתינתן מראש, ויכול גם שתאושר בדיעבד, שהרי על פי הוראת סעיף 6 (א) לחוק השליחות, תשכ''ה – 1965, אישור בדיעבד, כהרשאה מלכתחילה:

   אכן, האישור בדיעבד אינו כהרשאה מלכתחילה, אך דין האישור בדיעבד כדין ההרשאה מלכתחילה... ...היא קובעת דין בעניין הזכויות והחובות של הצדדים שלפיו התוצאה המשפטית המתקבלת מכוח האישור בדיעבד דומה לזו שהייתה מתקבלת אילו הייתה הרשאה מראש.
   

   [א' ברק/חוק השליחות, עמ' 717]

   
   

   
   
10. יישום הלכות אלה בענייננו מלמד כי בכתב התביעה לא הייתה התייחסות מפורטת לנציגות הבית כבעל דין. אין מעמדו כאישיות משפטית או כמורשה. אותו חלק מן הפיצוי שניתן בגין תיקונים שבוצעו ברכוש המשותף, מגיע בפועל לדיירים עצמם שהיו בעלי דין בתיק. על פי האמור בכתב התביעה, בוצעו אותם תיקונים בדרך של תשלום חלקו של כל אחד מהם. ואולם, בכתב התביעה יש גם פירוט ליקויים ברכוש המשותף, המחייב תיקונם בפועל. [ראה סעיף 4 ט' לכתב התביעה המתוקן].
    
    גם בכתב ההגנה לא מצאתי כל התייחסות לעניין של ''ועד הבית'' כבעל דין.
    
    בנסיבות אלה, ומאחר ופסק הדין ניתן על דרך הפשרה, לא הייתה מניעה לראות את נציגות הבית כמורשה של כלל הדיירים – גם אלה שלא הגישו תביעה מטעמם – לקבל פיצוי בגין ליקויי הבנייה ברכוש המשותף, על פי חלקם ברכוש המשותף.
    
    ואולם זכות זו תהא כפופה לכך שבעלי הדירות ששמם לא פורט במפורש, יוכלו לקבל את חלקם בפיצוי ברכוש המשותף, באופן שכל אחד מהם יאשר בדרך של צירוף תצהיר על ההרשאה שניתנה על ידו לנציגות הבית, כך שהפיצוי יועבר לבעל הדירה באמצעות הנציגות, על פי חלקו ברכוש המשותף.

[ההדגשות אינן חופפות למודגש בפסק הדין].

לפי פסק דין זה בית המשפט צריך להשתכנע בכוונת התובעים לביצוע התיקונים בפועל, כדי שיפסוק לזכותם את מלוא הפיצוי, ואז הם יקבלוהו בתנאים שפורטו – גם אלה שלא תבעו.

איני סבור כי יש טעם כלשהו בשכנוע בו מדובר, וזאת משני טעמים עיקריים:

א. בית המשפט אינו בעל כישורים לבחון את הכוונות הסמויות של הבאים אל פתחו, אף על פי שאנו מוצאים לרוב בפסיקה כוונה כזו והתיימרות כזו. יותר ראוי ויותר יעיל פסק דין שיינתן תוך ידיעה מראש כי כוונתו של אדם היא סמויה, היא שייכת רק לו, והיא גם עשויה להשתנות. והיה אם בגלל נוהגו של זוכה בדין מאן דהוא ייפגע, הרי ידיו של הנפגע לא יהיו קשורות והוא יוכל לעמוד על זכויותיו.

ב. בית המשפט לא אמור ליצור מנגנון-תיקונים בפיקוחו שיתנהל בין במהלך המשפט ובין לאחר פסק הדין, כאילו הוא [בית המשפט] משמש גם קבלן בניין המשגיח מלמעלה על ביצוע התיקונים. זאת - מכמה טעמים:

1. בית המשפט לא הצליח במשימה זו בעבר, למרות מספר רב של ניסיונות: במקרה מהותי אחד, [ת''א 1208/96 א' אוחיון נ' חממי, מחוזי תל אביב] מתקיים עינוי דין בהתגלמותו, באינספור ניסיונות תיקון, בזבוז משאבים, בזבוז זמן [עשר שנים עד כה], הטרדות, מומחים, מנגנונים, התכתשויות, מכרזי שווא, ומה לא - רק אפס תיקונים... [התיקון היחיד שבוצע בפיקוח בית המשפט בתיק זה - מעקים במרפסות בבניינים גבוהים - בוצע תוך אי התאמה לתקן הישראלי 1142, כפי שהדבר נבדק על ידי מכון התקנים לאחר גמר ביצוע ''לשביעות רצון ביהמ''ש'', וזה לא סופי, כמובן]. דוגמא נוספת, היא שבמתחם דירות גדול בחיפה הקשור לתיק ברזילי-סלים הנזכר לעיל, הקבלן ביצע תיקונים בפיקוח בורר שמונה על ידי בית המשפט, בורר זה לא אישר את התיקונים ובית המשפט לבסוף פסק פיצויים כספיים בשיעור שהיה ניתן לסגירה בין הצדדים אף בטרם תחילת ביצוע אותם תיקונים... לאמור, הקבלן גם תיקן כאילו שלא ישלם, וגם שילם כאילו שלא תיקן...
   
   
2. מן הסתם, בתום עבודות תיקונים מתעורר הצורך לבדוק את טיב התיקונים. במקרה כזה, יש שתי אפשרויות לבית המשפט, ושתיהן גרועות: האחת היא לבלום מנגנון בדיקה, כדי לשים סוף להליך המשפטי. לבלום, גם אם מוכח כי העבודות שנעשו בפיקוח בית המשפט הן גרועות. האפשרות השנייה היא שלא לבלום זאת, ואז שוב להיזקק לבקורת מבנים, וכאשר צריך, להגשת תביעות חדשות. החלופה לזכות את הזוכים בדין בפיצוי כספי - פשוטה, טובה ועדיפה לכל הצדדים.
   
   
3. בית המשפט פסק לא אחת, וזו הלכה פסוקה של בית המשפט העליון, כי דייר שמכר דירתו זכאי לאותן הטבות [פיצויים בגין ליקויי בנייה] כמו מי שעדיין גר בדירה. לא ברור כיצד תתממש הלכה זו במקרה של ביצוע התיקונים.
   
   
4. זכות בסיסית היא למי שזכה בדין - שלא להסכים לתיקונים בפועל, אם עקב רצון לבצע את התיקונים בעצמו בעת המתאימה לצרכיו, אם בגלל כוונתו למכור הדירה, אם בגלל תוכניותיו האישיות השונות, אם לאור כוונתו לבצע תיקונים מעולים ולא סטנדרטיים שאותם מכתיב בית המשפט.

---