פורום ארץ הצבי

http://www.faz.co.il/story_7062

''עוד 15 אלף יחידות דיור בשנה''
חדשות / המערכת (יום שני, 13/08/2012 שעה 19:00)

''עוד 15 אלף יחידות דיור בשנה''


על-פי הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה,...
...
מספר הישראלים החוזרים עלה מ-‏8,000 ב-‏2001 עד ל-‏10,000 בשנת 2010. במקביל, חלה ירידה חדה במספר היוצאים לחו''ל, מ-‏27.2 אלף ב-‏2001 ל-‏15.6 אלף ב-‏2010.
...
וככה, בלי שכמעט הרגשנו, נדרש השוק לייצר עוד 15,000 יחידות דיור בשנה.
עוד 15...


http://www.faz.co.il/thread?rep=168282
''היוצאים'' לחו''ל?
בצלאל פאר (יום שני, 13/08/2012 שעה 22:57)

שיא היציאות הקיץ ביממה אחת השנה היה ביום שלישי בשבוע שעבר כשיצאו 32 אלף איש! בחישוב גס מדובר על לפחות 100 מטוסים, כלומר, המראה כל דקה וחצי.

אבל ''היורדים'' זה סיור אחר.... כנראה שקשה יותר להסתדר באירופה ובארה''ב למרות הכל.

לגבי הדירות, הבעיה הקשה יותר היא שחל גידול בקניית דירות שניות ושלישיות למטרות עסקיות (השכרה). שמעתי בסוף השבוע שמדובר בכ-‏20% מסך הדירות העומדות לקניה. הדבר הזה מזניק את המחירים למעלה. צריך להטיל מס גבוה בתקופה הזאת על קניית דירה שנייה כדי לצמצם את התופעה ולהשאיר את הדירות לזוגות צעירים לקנייה ראשונה.

לגבי סוגייתץ מחרירי הדירות בכלל, הממשלה חייבתלהוזיל את מחירי הדירות ע''י הורדת מחירי הקרקעות, שהיא קרקע של כולנו. מחירי הקרקעות הם מרכיב גדול במחיר וצריך להפריד אותו ממחיר הדירה. קבלן צריך לקבל אישור בניה בשטח מהראשות המקומית וממנהל מקרקעי ישראל בלי לשלם על מחירה. הקונה יקנה מהקבלן את את הדירה רק לפי מחיר ערך הדירה. הקונה ישלם על החכרת הקרקע ל-‏100 שנים שיהיה תשלום לפי גודל הדירה, והמחירים ינועו בין בכמה אלפי שקלים בודדים בסה''כ. אין צורך לשלם את מחירה ''הלא'' של הקרקע, משום שבלאו הכי זהו מחיר מופקע היום שאינו מבוסס על כלום מלבד תרבות ''הביקושים''. הורדת מחיר הקרקע ממחיר הדירה יוזיל את הדירות בין 30% ל-‏50%.
הוזלה נוספת אפשרית ע''י הורדת המס על חומרי בניה. זה נכון לעשות את זה דווקא בעת הזאת כדי לשדר את רוח המדיניות שמעוניינת בהגלת שיעורי הבנייה, הורדה טוטלית של מחירה וזמינות והוזלה לצרכן. צריך להפוך את הדיור למצרך קל ופשוט לרכישה. אין שום סיבה שמחיר דירה של 90 מ''ר ו-‏3 וחציחדרים תעלה במרכז הארץ מיליון וחצי שקלים! למה? מה שווה בה כל כך הרבה?
http://www.faz.co.il/thread?rep=168283
''היוצאים'' לחו''ל?
בצלאל פאר (יום שני, 13/08/2012 שעה 22:59)
בתשובה לבצלאל פאר

.... מחירה ''המלא'' של הקרקע ....
http://www.faz.co.il/thread?rep=168285
''היוצאים'' לחו''ל?
ע.צופיה (יום שני, 13/08/2012 שעה 23:07)
בתשובה לבצלאל פאר

למדינה כמעט שאין קרקעות במרכז. אם יש הרי הם ברובן בראש העין.
מחיר הקרקע בפריפריה זניח, כך שאפילו אם תתן אותה בחינם ההוזלה תהיה זניחה.
אם לא יקנו דירות להשקעה לא יהיו דירות להשכרה ומחיר השכירות ירקיע.
אפשר להוריד את המס על חמרי בניה, אך איך תכסה את החור בתקציב? במיסים נוספים או בקיצוצים?
מה שאתה מציע הן ךא תרופות פלא אלא תרופות אליל.
http://www.faz.co.il/thread?rep=168286
במרכז הארץ יש המון שטח לבנייה, שלא מנוצל
בצלאל פאר (יום שלישי, 14/08/2012 שעה 0:22)
בתשובה לע.צופיה

בעשור האחרון החלו בסיסי צבא לרדת דרומה, מפעלי תע''ש גם הם יצאו. השטחים נשארים ריקים.
תסתכל מה קרה בחלק הדרומי של הקריה בתל אביב. הצבא פינה שטחים ועליהם נבנו בתי יוקרה ומשרדים. מחיר הקרקע הממשלתית הושת הל הקונים ולכן הדירות שם הן יקרות ביותר. זה קורה אותו דבר באזור השוק בר''ח החשמונאים. ושם מדובר בקרקע של העירייה. בהרצליה וברמת השרון, כמו גם בצפון איילון (היכן שהיה מתקן הגז), ברמת גן ובצריפין פינו הצבא ומשרד הביטחון חלקי שטחים. בעתיד הם יפנו את כולם. השאלה היא למה לא למחוק את עלות הקרקע ממשרד הביטחון ובכך להוזיל את עלות הבניה לציבור?

הבעיה היא שאין דבר כזה מחיר הקרקע ציבורית, כי הוא מחיר מומצא. המדינה נוהגת לגבות על הקרקע ומיסוי עליה ועל מחיר הבניה עד מ-‏70% ממחיר הדירה הסופית. 30% עד 50% זה מחיר והמס על הקרקע ו-‏20% עד 40% זה מס על עלות הבניה. המדינה יכולה לעשות הרבה מאוד כדי לצמצם את ה-‏70% האלה ממחיר הדירה.
תיאורטית אם מחיר הדירה היה כולל רק מע''מ של 17% כמס בלעדי, אז דירה של 1 מיליון ש''ח היתה עולה בפועל רק 321 אלף ש''ח. המיסוי היום על הקרקע והבניה חייב לעבור מהפיכה שתשבור את המחירים הגבוהים בצורה בולטת לרעה של הדירות בארץ.

עד לפני כעשרים שנה נהג מנהל מקרקעי ישראל לגבות מחיר שכירות חודשי של כמה מאות שקלים מבעלי בתים שנבנו על קרקע המדינה. לפני 20 שנים הוחלט לבצע היוון ל-‏100 שנים ע''י תשלום חד פעמי של 10 פעמים תשלום חודשי. מי שביצע את ההיוון הפסיק לשלם כל חודש לתמיד. עכשיו מדברים על להפוך את הקרקע לקרקע הפרטית של בעל הדירה. כלומר, יש מקום שהאזרח לא ישלם סכומים גבוהים כל כך על הקרקע, שהיא בסופו של דבר שלו.

מחיר הקרקע בפריפריה הוא לא זניח. מחיר של דונם לחקלאות יכול לעלות 50 אלף דולר + מיסים שוטפים גבוהים. אבל כאשר יש סיכוי שמעמד הקרקע הולך להשתנות אז מחירה מזנק למעלה לפי הביקוש. יש המון קרקע חקלאית שאמרוה להפוך לקרקע לבניה במרכז הארץ שנמצאת בפריפריה של הערבים ובתוכם, ובמושבים/קיבוצים http://www.globes.co.il/news/article.aspx?did=100076... . מיסוי המקרקעין במדינה הוא ישן ומסובך וצריך לתקנו. לא יכול שמחיר דירה ממוצעת בארץ יעלה כ-‏190 חודשי עבודה בממוצע ובעוד באירופה ובארה''ב הוא נע בין 40 ל-‏80 חודשי עבודה. אנחנו עוד לא התנערנו משיטת החשבונאות הישנה של המשטר המפא''יניקי וצריך להחליפה לשיטה פשוטה יותר שתוזיל את מחירי הדירות.

יש עוד דבר. בישראל יש שכונות רבות עם שיכונים מטים ליפול משנות ה-‏50-70 ('דירות עמידר', 'שכוני רכבת' וכו'). הממשלה חייבית לעודד ואפילו לחייב תהליך של ''פינוי-בינוי'' בו הדיירים יחוייבו לפנות את דירתם למשך שנה-שנתיים, הקבלן משלם להם על שכירת דירה חלופית באותה עיר ובגמר הבניה החדשה הדייר מקבל דירה חדשה בבניין הדירות. בעשור האחרון נעשו מעט פרוייקטים כאלה והצליחו. הבעיה שהיום כדי לפנות בניין ולהיכנס לתוכנית צריכה להתקבל הסכמת כל הדיירים או רוב גדול מבינהם. צריכים לשנות את החוק, וזה יעזור לדיירים עצמם, לקבלנים ולעיר.
למשל, ''שיכון רכבת'' שהוא בד''כ שורה של 4 דירות קטנות בערך 60 מ''ר הצמודות זו לזו בשורה, יושבות על שטח של עד דונם אחד. חיות שם 4 משפחות, כלומר בממוצע עד 20 אנשים. בהרבה מקרים גרים שם זוגות זקנים שילדיהם יצאו מהשכונה לחייהם החדשים. על אותו שטח אפשר להקים בית דירות מודרני ואיכותי בגובה של 10 - 20 - 30 קומות ובכל קומה 4 דירות. 4 המשפחות האלה מקבלות 4 דירות בבניין החדש, והיתר נמכר לציבור כדירות פרטיות וכדיור ציבורי (היום מדברים על 10% של דיור ציבורי בכל בית דירות חדש).

לגבי דירות להשכרה, כבר נקבע שחלק מהדירות בכל בית דירות יוקצה להשכרה - דיור ציבורי. השיטה של קניית דירה שנייה להשכרה רק מאיצה ומעלה את עלות ההשכרה. צריך שדירות להשכרה יהיו מנותקות משאלת ההצע והביקוש, ויושכרו לפי כללים מיוחדים שיקבעו. שיטת הדיור הציבורי נהוגה בכמה מדינות באירופה ועובדת יפה. הבריטים הולכים להפוך את דירות הספורטאים באתר האולימפידה לדירות של הדיור הציבורי. ציבור רחב, לא רק של סטודנטים יוכל לגור בהם לשנים ארוכות במחיר חודשי נמוך ונוח במיוחד. גם ישראל יכולה לחשוב על פתרונות כאלה.

אפשר בהחלט להוריד את המס על חומרי הבנייה ולהעלות את המס על הסיגריות. מסתבר שהמס על הסיגריות גל לאחר העלאתו לפני זמן קצר עדיין מדשדש אחרי המס הנהוג עליהם באירופה. אפשר למצוא עוד כמה דברים כאלה ולהשלים את החסר.
http://www.faz.co.il/thread?rep=168287
במרכז הארץ יש המון שטח לבנייה, שלא מנוצל
ע.צופיה (יום שלישי, 14/08/2012 שעה 8:29)
בתשובה לבצלאל פאר

אתה כנראה לא מבין איך מתנהלת הכלכלה והמערכת הפינסית.
רק בקצרה: אם תוריד דרסטית את המיסים על נדלן לסוגיו יחסרו לך בתקציב המדינה עשרות מיליארדים או יותר כל שנה. מאיפוא תביא תחליף?
שנית: מחיר הקרקע שמשרד הביטחון, כדוגמא, מפנה נקבע במכרז פומבי. למדינה אין השפעה על כך. אגב, על בסיס המחיר הצפוי נוצר המימון לפינוי ולהעברה.
המחיר שנקבת לגבי קרקע חקלאית נכון במקום במרכז הארץ שתכניות שינוי היעוד בשטח מתקדם מאוד.
קרקע מאושרת לבנייה במקומות כמו נתיבות, באר-שבע, כרמיאל, צפת, קרית שמונה, כל אלה כדוגמא היא בסדר גודל של כמה עשרות אלפי שקלים נמוכים לדירה. כך שאם תחתוך אותם לחצי תוזיל את הדירה בעשר-עשרים אלף ש''ח בלבד.
שלישית- תכניות פינוי בינוי הן וולנטריות ומתבצעות במקומות שיש כדאיות כספית.
רביעית: אין דיור ציבורי להשכרה. זה בלוף. יש דיור ציבורי להשכרה מסובסד. אז אם אתה בעד זה תמצא את הסעיף התקציבי.
http://www.faz.co.il/thread?rep=168298
במרכז הארץ יש המון שטח לבנייה, שלא מנוצל
בצלאל פאר (יום חמישי, 16/08/2012 שעה 12:30)
בתשובה לע.צופיה

כפי שחזרתי ואמרתי בעבר, ראוי שהמדינה תוריד את המיסים הדרקוניים על הדירה הראשונה לאדם/זוג. אפשר לתקן זאת בהוראת שעה מהירה. זה לא דורש חקיקה, אלא הערכות מישקית.
במקום ''ההפסד'' מהמיסים על הדירות, נכון לאכוף חזק יותר את גביית המיסים מעסקים פרטיים ומכל מיני ''בעלי מקצוע'' שנותנים שירות (בד''כ לא טוב) בלי קבלה. היקף הגניבה מהמדינה מוערך כיום 50 מילארד ₪ ל-‏120 מיליארד ₪ בשנה. למשל , בענף שיפוצי הדירות יש 14,600 קבלנים רשומים עם תיקים פעילים במס הכנסה. במקביל אליהם יש אלפי קבלני שיפוץ לא מורשים. האחרונים עוסקים רק בעבודות פרטיות כי אינם יכולים לגשת למכרזים. כתוצאה מכך, בעבודות פרטיות מספר ה'שחקנים' גבוה יותר ובשנים האחרונות החריפה התחרות על רקע גידול במספר קבלנים העובדים ללא רישום מסודר. אם ענף השיפוצים החוקי מגלגל 15 מיליארד ₪ בשנה, הרי שהיקף הכספים בשוק השיפוצים השחור מגיע להערכתי להיקפים דומים לפחות. http://www.globes.co.il/news/article.aspx?did=100077... .

המס על רכישת דירה לא מושפע ממחיר הקנייה של הדירה (בעיקר קניית דירה קיימת) אלא לפי ערכה כפי שרשום ברשות המסים. יש מפתח סטנדרטי וקשיח למס ביחס למטראז' הדירה. כך שלפעמים החלק היחסי של המס גדול יותר ביחס למחיר הריאלי של הדירה.
לפי הערכה דמוגרפית יש לבנות עד 2020 (הבדיקה נעשתה על לשנה זו) כ-‏40 אלף דירות כל שנה, http://www.globes.co.il/news/article.aspx?did=100075... כדי לענות על הדרישות הדמוגרפיות. מדובר בגדול על רווחי ממשלה של מאות אלפי שקלים לדירה משלל מיסים עליה.

רווחי המדינה ממיסי הנדל''ן בעשור האחרון מגיעים לכ-‏5 מיליארד ₪ בשנה. המדינה בהחלט יכולה להוריד את המיסים האלה ברובם, ובכך להוזיל את מחירי הדיור ו'לשבור ' את השוק. במקום 5 מיליארד ₪ (בהנחה תיאורטית שלא גובים כלל מיסים על דירות) הממשלה צריכה לגבות יותר מיסים ב'שוק השחור' מסך ה-‏50 מיליארד ₪ מינימום ב ש נ ה ! המדינה חייבת לשבור את ''הסטיגמה'' השלילית של מחירי הדיור בישראל. שינוי מדיניות מחירי הדירות ישאיר בידי הציבור הון עתק במונחים משפחתיים, אותו הם יוכלו לחסוך, לקנות רכבים חדשים (אינטרס בטיחותי ואקולוגי), לשפר את רמת החיים, להזרים יותר כספים פנויים לפעילות משקית, שתשפיע בחיוב על המשק.

ישראל עדיין לא יצאה משנות ה-‏50-60 במובן של 'תרבות קניית דירה', ודירה של 4 חדרים בישראל עולה כמו ארמון קטן בבוורלי הילס. זה בלתי הגיוני, בלתי סביר ובלתי כלכלי. בהחלט חייבים להוריד את מחירי הדירות לפחות בחצי, תוך פיקוח מחירים ממשלתי צמוד על הקבלנים לטובת הצרכן.
יש משמעויות כלכליות וחברתיות רבות להגדלת היקפי הבנייה לדיור ציבורי ואישי, בהקלת הנטל על שכבות העוני והביניים, בעידוד הגירת יהודים מחו''ל לארץ (שמחירי דירות נוחים יחסית יעודדו אותם להגיע לכאן), בהגדלת היקפי ההעסקת עובדים, גם זרים, גם פלסטינים וגם ישראלים יוצאי צבא (ויש להקפיד לתת הקלות במס בכלל לפועלים האלה ובנוסף הטבות ליוצאי צבא בתנאי שישארו במקצועם לפחות ל-‏5 שנים). המשכורות לפועלי בניין היום הן גבוהות מהממוצע במשק. הגדלת הפעילות הנדל''ן היא אחד המכשירים לעודד הגדלת המשק, בדומה לפרוייקטים כמו סלילת כבישים ומסילות ברזל; ש''ת בינ''ל נוסף בנבטים; חיפוש מקורות גז ונפט חדשים; בניית נמל ספורטיבי/תיירותי בתל אביב ועוד.

קרקעות של משרדי ממשלה הן קרקעות מדינה והממשלה רשאית לקבוע את גורלן, מחירן וכו'. מי אמר שחייבים להוציא כל קרקע למכירה במכרז פתוח? אפשר לקבל החלטה שקרקע מסויימת היא קרקע לדיור פרטי ולעשות מכרז בין חברות בניה כדי שיבצעו את מדיניות הממשלה לבניה לפי תוכנית בנייה מסודרת.

הממשלה יכולה בהחלט להוריד את הכנסותיה מפינוי מוסדותיה והסבתם לשכונות מגורים. מדובר בקופה של כולנו. ישנן קרקעות זולות בפריפריה ואז גם מחירי הדירה נמוכים יותר, אבל ישנה הרבה קרקעות עירוניות המרכז הארץ ושם מחיר הקרקע גבוה בהרבה. גם כאן וגם שם אני מדבר על הפחתת רוב המיסים על הדירה, ובלבד שכל ההוזלה תגיע למחיר הקנייה של האזרח.

תוכניות פינוי-בינוי הן לא בדיוק וולונטריות. בדרך כלל מהנדסי ערים ממליצים על שיכונים או שכונות ואז מתחיל משא ומתן של פינוי הדירים. ע''פ החוק הקיים צריך אחוז גבוה של דיירים שיסכימו, ויש הרבה מקומות שאין הסכמה ואז הפרוייקט גווע. לכן הוא לא הצליח על עתה בארץ. צריך לחזור לזה ולקבוע בחוק שתפקידה של העיריה הוא לקבוע את שיכוני/אזורי הפינוי ולאלץ את הדיירים להתפנות במימון הקבלו לדירות חלופיות.זה ממש מעליב לראות שיכוני 'עמידר' בני 50 שנים מטים לנפול ואנשים זקנים מתעקשים להיאחז בקירותיהם הסדוקים. הדיור הזה מסוכן, מפריע, לא יעיל וחייב להיהרס. בחישוב גס שעשיתי, במקום 3 דירות רכבת מקבילים (4 דירות 60 מ''ר בכל רכבת כאשר לשתי הדירות הקיצוניות יש כחצי דונם חצר ולשתיים הפנימיות כ-‏150 מ' חצר) אפשר להרים 2 בתי דירות גבוהים וחדישים, עם טכנולוגיה מתקדמת, אביזרים בסיסיים איכותיים, כמה קומות שנהוג לפי מתאר העיר. בכל קומה 4 משפחות. 3 קומות לדיירים הקודמים על הקרקע, וכל קומה נוספת 4 משפחות. סה''כ 10 קומות = 40 משפחות, 30 קומות = 120 משפחות; ובנוסף לכל בית חניית רכב תת קרקעית, גינה מסביב לבית. בשטחים הפתוחים בין הבתים ומסביבם שבילים וגן ציבורי. בשכונה של 1 ק''מ מרובע, בה גרים היום יותר מ-‏100 משפחות אפשר לבנות 25 בתי דירות גבוהים, כאשר רוב השטח הפתוח מיועד לשימור כשטח איכות של גנים ציבוריים, מגרשי ספורט, בתי קפה שכונתיים, מרכול שכונתי, מקלטים, מתנ''ס, בריכת שחיה ועוד מבני תרבות וספורט. מדובר על ניצול טוב יותר של השטח העירוני הקיים, במקום 400-600 איש לכל היותר בקילומטר מרובע, יכולים לגור בתנאים הרבה יותר טובים 12,000 אנשים (2500 משפחות) !
http://www.faz.co.il/thread?rep=168299
במרכז הארץ יש המון שטח לבנייה, שלא מנוצל
ע.צופיה (יום חמישי, 16/08/2012 שעה 13:12)
בתשובה לבצלאל פאר

חביבי, אתה מסתמך על פנטזיות של עיתונאים שבקיאותם בנושא שווה לאפס. אין שום הוכחה ממשית לכמות הכסף השחור במשק. הכול ניחושים. רוב הכסף מקורו בפשע ומשם לא תגבה אפילו אגורה. ברמת המיסוי הקיימת כמעט ולא כדאי לבעל עסק נבון להעלים הכנסה. המיסוי אינו שוה את הסיכון.
מיסי הנדלן הם פי עשר ויותר ממה שנקבת. זה מתחיל ממס שבח וכלה ברישום בטאבו.
כל הנחה במס שאתה נותן אתה צריך להצביע על מקור כספי. הגברת הגבייה אינה מקור אלא משאת-נפש.
מחיר הדירות בישראל נקבע אך ורק על ידי ההיצע והביקוש. אם אתה קורא בעיתון שהמחירים עולים סימן שיש ביקוש גדול מההיצע. אם יש ביקוש לדירות במחירים האלה סימן שלציבור יש כסף. אז שיפסיקו להתבכיין.
מי שאינו יכול להרשות לעצמו לקנות דירה בחולון שיגור בגדרה. אין ברירה- זו הברירה הטבעית שוררת בעולם מאז ומתמיד.
גם בנושא פינוי-בינוי אתה טועה. קודם כל מתארגנים הדיירים, מוצאים קבלן או יזם והוא פונה לעיריה לקידום התכנית ולא כפי שאתה מתארץ
נקודת המפתח היא הרווחיות ולכן רק בערים בגוש דן זה בכלל שווה בדיקה.
http://www.faz.co.il/thread?rep=168303
במרכז הארץ יש המון שטח לבנייה, שלא מנוצל
בצלאל פאר (יום חמישי, 16/08/2012 שעה 18:18)
בתשובה לע.צופיה

אתה צודק שאין הוכחות, אלא שיש רק הערכות. הערכות עושים באוצר, בבנק ישראל, באקדמיה ובגופי מחקר. כולם מסכימים על גבולות הערכה (50 -120 מילארד ש''ח). אבל גם מדובר ב-‏10 מיליארד ש''ח גם אז הגברת הגבייה תניב הרבה כסף.

אתה צודק שלבעל עסק מורשה לא כדאי להעלים מס, אבל יש כאלה שנפלו בפח ונכשלו גם בזה (לפחות את אלה שתפסו, ותפסו), אבל יש גם בעלי עסקים לא-מורשים, לא רשומים, כמו צבעים, אינסטלטורים, חשמאלים, מתקני טלוויזיות ומחשבים שמסתובבים בין בית לבית ומתקנים בלי קבלות. מדובר בלפחות בחצי משוק השירותים האלה (שוב, לפי הערכה. אבל גם אם זה הרבה פחות, אז עדיין יש כסף רב לגבות מהם).

בודאי שמחיר הדירה בישראל נקבע לפי היצע וביקוש. ובודאי שזוג צריך לרכוש דירה לפי יכולותיו. אבל במצב שהיכולות לרכוש דירה יורדות ומחירי הדירה צומחים, אז נכון ביותר להוריד מיסים, מה עוד שהמדינה יכולה. בהורדת מיסים זו המדינה גם יודעת בעבור מה ולמי היא מורידה מיסים ואי אפשר לעשות עם זה ספקולציה. אני מתכוון שמראש המדינה תגבה פחות מיסים על הדירה הראשונה של זוג צעיר ולהוריד את המחיר בפועל אפילו ב-‏50%. זה הכל. מה קשה להבין?

אני גר בעיר בה העיריה יצאה ביוזמה של פינוי-בינוי והיא שעשתה הסברה שמעודדת את התושבים בשכונת עוני יחסי לצאת לתוכנית פינוי-בינוי. העיריה אפילו סגרה עם קבלנים על עלויות וכו'. אבל מה לעשות שמתוך כמה עשרות בניינים סדוקים ורקובים הסכימו רק דיירי 3 בניינים להיכנס לפרוייקט? בסוף הקבלנים קיפלו את הרגליים. אתה באמת מאמין שישנם בניינים בהם דיירים יכולים להתאגד לפרוייקט הזה? אם הפרוייקט הזה לא יובל ע''י העיריות שיכפו את התוכנית על הדיירים לפי חוק מתוקן, אז תשכח מפינוי-בינוי.

ריווחיות היא שוב שאלה של היצע וביקוש. היצע וביקוש יש גם מחוץ לגוש דן. אפשר גם לעודד הגירת תושבים לנגב ולגליל ע''י הקלות מס (דבר שכבר קיים, אבל עכשיו צריכים להגדיל את ההקלות יותר על דירות) אבל זה מותנה כמובן גם ביצירת מקומות עבודה מתאימים (עידוד יזמים).

בסופו של דבר החוקים והתקנות הם היוצרים את הכיוון ועוצמה של ההתפתחות הכלכלית. וזה תפקידה של הממשלה. היא צריכה להקל על התנהלות השוטפת של האזרחים ולתת להם כלים להצליח. אחר כך האחריות היא על האזרח עצמו. זהו הקפיטליזם במיטבו.
http://www.faz.co.il/thread?rep=168305
במרכז הארץ יש המון שטח לבנייה, שלא מנוצל
ע.צופיה (יום חמישי, 16/08/2012 שעה 20:05)
בתשובה לבצלאל פאר

סוף סוף אתה כותב כמה דברי טעם.
אין מצב ש''יכולות לרכוש דירה יורדות והמחירים עולים''. אם היכולות יורדות וקונים פחות דירות הרי המחירים לא רק שאינם עולים אלא יורדים.
כתבתי לך. איני נגד הורדת מס זה או אחר אך ,אנא, תציין לי מאין יבוא הכסף התחליפי.
העמקת הגבייה אינה תקציב תחליפי אלא משאת נפש.
העיריות מעונינות ב''פינוי בינוי'' אך כפי שציינת ללא יזמה מהדיירים זה נכשל. לכן זה מעשה וולנטרי ולא משהו תכנוני-עירוני.
פרויקט בינוי-פינוי נמשך 9 שנים לפחות. לפי הפרויקטים שהושלמו.והוא לא תמיד כדאי. לכן, בתנאים הנוכחים הכדאיות מוגבלת.
בכדי לעודד הגירה פנימית יש ליצור תשתית תחבורתית,חינוכית ובריאותית בכל רחבי הארץ, כך יסכימו מפעלים לעבור לנגב ולגליל ובעקבותיהם התעובדים ומשפחותיהם.
ממשלה זו עושה הרבה יותר ממשלות אחרות בתחום זה.
http://www.faz.co.il/thread?rep=168328
במרכז הארץ יש המון שטח לבנייה, שלא מנוצל
חוק שימור האלרגיה (שבת, 18/08/2012 שעה 22:09)
בתשובה לע.צופיה

יש מצב ש''יכולות לרכוש דירה יורדות והמחירים עולים'', כמו למשל היום. הכסף הפנוי לזוג נשאר אותו דבר או מצטמצם (כשיעלו מחירי המחיה) ובמקביל אנחנו רואים עליות של בין 2% ל-‏5% לדירות חדשות. בהחלט סביר שהפער של היכולת לממן את מחיר הקניה מתרחב.

פינוי בינוי מקובל עלי שצריך חקיקת כנסת כדי שזה לא יהיה תלוי בדייר האחרון שמסרב להתפנות. ישנם שיכונים מתפרקים שכבר סכנה לגור בהם (זכור לי מקרה שדליקה בבלון גז ריסק בניין דירות שלם ישן בנתניה לפי יותר משנה. בניין חדש שעומד מהצד השני לא ניזוק אלא בקיר אחד).

פרוייקט פינוי בינוי נמשך כזמן בניית בית דירות גדול. מדובר היום בישראל על 2 שנים - 3 שנים לכל היותר. בזמן הזה זה כלכלי מאוד לקבלנים. אם פרוייקט נמשך יותר זמן אז זו רשלנות מקומית של הקבלן.

אתה צודק לגבי תשתיות תעבורה. מזה כמה שנים ישנה עבודה להארכת כבישים מהירים ולסלילת מסילות ברזל. נדמה לי שפרוייקט מסילת הברזל מחיפה לבית שאן כבר החל (נערכים כעת מדידות ובדיקת קרקע לאורך הנתיב המתוכנן). גם פרוייקט הרכבת הבין עירונית של חיפה והקריות יוצאת לדרך לאחר שהתגברו על בעיות המסילה האמורה לעבור לאורך חוף ימה של חיפה (סגרו על חפירת מנהרה ארוכה במקום שהיא היתה אמורה לפגוע במעבר החיפאים לחוף הים). הרכבת התחתית בתל אביב כבר התחילה להתחפר. פרוייקטים אלה חשובים גם לפריסת התושבים ויציאתם ממרכזי הערים הגדולות וגם להאצה של הכלכלה הישראלית.
מה שטוב בפרוייקטים האלה שיש בהן גם חברות זרות, ובתמורה להשתתפותן הן מתחייבות לרכוש מישראל סחורות ושירותים. החוזים מגובים ע''י הממשלות, והממשלות האלה מאיצות בחברות שלהן לסגור חוזים בישראל כחלק מהתמודדותן באבטלות המקומיות.
http://www.faz.co.il/thread?rep=168335
במרכז הארץ יש המון שטח לבנייה, שלא מנוצל
ע.צופיה (שבת, 18/08/2012 שעה 23:47)
בתשובה לחוק שימור האלרגיה

אתה כותב דברים שלא לעניין.
1.אם המחירים עולים סימן שמישהו קונה דירות ואם אנשים קונים דירות זה בגלל שיש להם יכולות ויש להם כסף.
המדידה בדרך כלל נעשית כנגד הדירות במרכז הארץ שהן יקרות, אך במרחק לא גדול ממרכז הארץ ניתן לרכוש דירות בחצי מחיר ופחות ואם תחשב שם את היכולות תראה שדבר לא השתנה.
נכון להיות הושלם תהליך פינוי בינוי אחד בק. אונו שארך 9 שנים. בגבעתיים ביהוד ובנוה שרת בת''א יש תהליכים מתקדמים שהחלו לפני 5-10 שנים.אין פה רשלנות .זה הליך ביורוקרטי רב שלבים וכל הנסיונות לקצר אותו כשלו. הפינוי בינוי רווחי רק בגוש דן והישובים הסמוכים אליו כגון ק.אונו, יהוד ואולי פ''ת. בכל יתר המקומות אין כדאיות.
המחיר הגבוה של הדירות נובע קודם לכול ממצאי מוגבל של קרקעות לבניה. לכן הפתרון הוא בניית תשתיות ופיזור אזורי התעסוקה בעקבותיהם.
http://www.faz.co.il/thread?rep=168336
במרכז הארץ יש המון שטח לבנייה, שלא מנוצל
חוק שימור האלרגיה (שבת, 18/08/2012 שעה 23:57)
בתשובה לע.צופיה

עליית המחירים בד''כ הולכת בד''כ לפי היקף עליית הדרישה לדירות. זאת אומרת שתמיד יצטרך זוג צעיר לשלם יותר אם לא ימהר לקנות. זו כבר לא שאלה אם יכול או לא, אלא זו שאלה אם נכון להשתעבד לקניית הדירה. במקביל גם שכירת הדירה בעלייה.

לכן הצעתו של פאר להוזיל את מחירי הדירות ב-‏30% - 40% על חשבון הכנסות המדינה היא הצעה ראוייה. המדינה יכולה למוד בזה, כי מדובר בסכומים יחסית קטנים (5 מיליארד ש''ח לשנה) לעומת הכנסות האבודות של המדינה (50-120 מיליארד ש''ח של העלמות מס). לאחר שמשרד האוצר גייס עוד 800 פקחי מס אני מצפה מהם לאתר ולגבות לפחות 50 מיליארד ש''ח (תשלום המס + קנס). גם הרחבת הרדיפה אחר מעלימי מס תעודד אותם להתחיל לשלם מס כחוק. כך שלא מדובר כלל בהפסד למדינה.

תהליכי פינוי בינוי שלקח להם 9 שנים בכלל לא הכחרי אלא אם היה עיכוב חוקי כלשהו. כי בניית בית דירות גבוהה לוקח עד 2 בטכנולוגיות הישראליות העתיקות. יש טכנולוגיות חדישות ששמעתי שיש כוונה להביאן לארץ שהיא בנייה מודולרית, בניית עמודים וקורות ואז התקנת קירות מוכנים ושלמים שעשויים מיציקה דקה, ברזל, זכוכית או פלסטיק קשיח. ואז בניית בית מגורים בעל 10 - 20 קומות לוקח מעט חודשים, והאיכות מעולה.
http://www.faz.co.il/thread?rep=168340
במרכז הארץ יש המון שטח לבנייה, שלא מנוצל
ע.צופיה (יום ראשון, 19/08/2012 שעה 6:56)
בתשובה לחוק שימור האלרגיה

עליית מחירים אינה גזרה משמים אלא תוצאה פינסית למצב כלכלי מסוים. יש ברחבי הארץ דירות החל מ-‏300,000 ש''ח ופחות. הדיווח התקשורתי תמיד מבליט את הקיצון ואינו משקף את המצב לאשורו.
העובדה שלרוב עצום מתושבי הארץ יש דירות בבעלות מוכיחה יותר מכל כי הדבר אינו קשה להשגה.
אתה מעלה שיקולים אישיים של להשתעבד או לשכור. על זה כל אדם יחליט לבד.
אין לך כלל מושג על עניין פינוי בינוי ולכן אתה כותב דברים לא לעניין.אם תתעמק תבין.
אין בעיה להוזיל דירות, אפשר גם לתת בחינם השאלה מי יממן. לרוטשילד ואדלסון אין מספיק כסף לכך. גם לנתניהו.
לדעתי הסיפורים על כסף שחור מוגזמים ולוא מסיבה אחת. כיום לפי מערכת החוק להלבנת הון בארץ ובעולם אין לך מה לעשות בכסף שחור בסכומים גדולים ולכן אין עניין אמיתי בהשגתו.
http://www.faz.co.il/thread?rep=168375
במרכז הארץ יש המון שטח לבנייה, שלא מנוצל
חוק שימור האלרגיה (שבת, 25/08/2012 שעה 9:27)
בתשובה לע.צופיה

בודאי שלא גזירה משמים, לכן הממשלה צריכה לעשות כל מאמץ להוזיל את הדירות שהם ההוצאה העיקרית של כל אזרח במדינה. כל שנה ישראל צריכה 12-15 אלף דירות לזוגות צעירים. הדירות הזולות שאתה מדבר עליהן הן יעד רק לחלקם של מחפשי הדירות (אם כי אני עדיין לא ראיתי בעיני דירה סבירה ב-‏300 אלף ש''ח! גם לא בפריפריה, אלא אם אתה מתכוון לדירת שיכון משנות ה-‏50 ששטחה הוא כ-‏60-70 מ''ר. קנייה של דירה כזאת הוא הפסד מראש של הזוג הקונה, כי הוא יספיק רק לשנתיים חמש הראשונות ואחר כך הם יצטרכו לחפש דירה חדשה).

הייתי מעורב בפינוי-בינוי ואני בקיא ביותר בנושא הזה.

מי יממן? הציבור. כפי שנאמר 5 מיליארד ש''ח לשנה יכוסו על ידי גביית מס אמת, ובכך לגבות עוד 50-120 מיליארד ש''ח לשנה. ב-‏45 מיליארד ש''ח (לפחות) הנוספים נוכל כולנו לנפוש שבועיים בתאילנד כל שנה ועוד ישארו בקופה הציבורית 44 מיליארד ש''ח לשנה.
http://www.faz.co.il/thread?rep=168377
במרכז הארץ יש המון שטח לבנייה, שלא מנוצל
ע.צופיה (שבת, 25/08/2012 שעה 9:39)
בתשובה לחוק שימור האלרגיה

קודם כל, מה רע בדירת סוכנות של 60-70 מ''ר?.
הלוואי שהייתה להורי דירה כזו. אני גדלתי בשליש מזה.
לך ללוד, סע לרמלה, תצפין, תדרים, שפע עצום של דירות במחירים כאלה.
לפי מה שכתבת כנראה שהיית מעורב אך בקיא בטח שלא.
מס אמת הוא משאת נפש. אתה אינך מנהל את עניני הכספים של משפחתך לפי משאת נפש אלא לפי הכנסות ברורות ומובטחות. למה שחיי ינוהלו אחרת?
http://www.faz.co.il/thread?rep=168380
במרכז הארץ יש המון שטח לבנייה, שלא מנוצל
חוק שימור האלרגיה (שבת, 25/08/2012 שעה 10:16)
בתשובה לע.צופיה

רע בהן משום שהיא רעה למשפחה ישראלית ממוצעת.
היום ראוי לבנות דירות גדולות יותר וזולות יותר.

כולנו גדלנו בדירות קטנות, אבל מה שהיה פעל אינו טוב להיום. בעבר היה צורך לבנות מהר, הרבה וזבזול ולכן נתקענו היום עם שיכונים מתים לנפול, בניה לא איכותית, מפגע בטיחותי וסביבתי. אז למה להמשיך לבנות דירות לזוגות שלא יוכלו לשמש אותם אחרי 5 שנים?

אני לא שולל בנייה מעטה יחסית של דירות קטנות ליחידים, אבל כשמדברים היום על בנייה שתספק את צרכי הציבור אנחנו מדברים על בניית דירות 3.5 - 4 חדרים שאחד מהם הוא חדר בטחון ולכן גדול יותר בנפח ובמידות הקירות) + מרחבים לשימושים שונים.

אולי אני לא בקיא, אבל דווקא הפרוייקט שהייתי שותף לו הצליח במשהו.

מס אמת הוא לא רק משאת נפש אלא אפשרי, בטח היום כשקל יותר לעלות על מעלימי מס, כשמגייסים עוד 800 פקחי מס.
http://www.faz.co.il/thread?rep=168385
במרכז הארץ יש המון שטח לבנייה, שלא מנוצל
ע.צופיה (שבת, 25/08/2012 שעה 11:10)
בתשובה לחוק שימור האלרגיה

כל אדם חי לפי יכולתו.
אם תצביע על סעיף תקציבי טלטרנטיבי אתמוך בסבסוד דיור. אם לא אז חבל על הזמן שאתה מבזבז.
http://www.faz.co.il/thread?rep=168381
אם תדרים
דוד סיון (שבת, 25/08/2012 שעה 10:18)
בתשובה לע.צופיה

נראה לי שתוכל למצוא דירות מתאימות אפילו בבאר שבע, ירוחם ועוד.
חלקן אף יהיו גדולות יותר מ-‏70 ממ''ר, במחירים עליהם כתבתם.
http://www.faz.co.il/thread?rep=168386
אם תדרים
ע.צופיה (שבת, 25/08/2012 שעה 11:12)
בתשובה לדוד סיון

אני יודע.
אבל האלרגיה יגיד לך שמשפחה ישראלית טיפוסית רוצה וצריכה לגור בקרית אונו והסביבה ואם ידה אינה מספקת לקניית דירה אז שיסבסדו לה אותה.
לי זה נשמע מופרך.
http://www.faz.co.il/thread?rep=168387
השבוע קראתי ידיעה מעניינת
דוד סיון (שבת, 25/08/2012 שעה 11:43)
בתשובה לע.צופיה

א. בגלובס הכותרת התלוננה שאטיאס מסבסד את הרדים יותר מהחילונים. בהמשך התברר שכל תקציב הסיבסוד שנקבע מספיק רק ל-‏200 משפחות חרדיות. זה טיפה בים צרכי הדיור ולכן לא שווה להתלונן בכלל... וחץ מזה יש גם חרדים שזקוקים לסיוע...

ב. האלרגיה כתב שדירה של 60 - 70 ממ''ר תספיק למשפחה כזאת רק למעט שנים...

ג. בכלל, הדברים שהוא כותב מזכירים את רוח ''צדק חברתי''...
http://www.faz.co.il/thread?rep=168288
שאלה: מהיכן המספרים בציטוט מתגובתך?
דוד סיון (יום שלישי, 14/08/2012 שעה 9:38)
בתשובה לבצלאל פאר

''הבעיה היא שאין דבר כזה מחיר הקרקע ציבורית, כי הוא מחיר מומצא. המדינה נוהגת לגבות על הקרקע ומיסוי עליה ועל מחיר הבניה עד מ-‏70% ממחיר הדירה הסופית. 30% עד 50% זה מחיר והמס על הקרקע ו-‏20% עד 40% זה מס על עלות הבניה. המדינה יכולה לעשות הרבה מאוד כדי לצמצם את ה-‏70% האלה ממחיר הדירה''.

הקישור הראשון לא עובד...
http://www.faz.co.il/thread?rep=168296
שאלה: מהיכן המספרים בציטוט מתגובתך?
בצלאל פאר (יום חמישי, 16/08/2012 שעה 11:33)
בתשובה לדוד סיון

גם לי נמחק הקישור ואני לא מוצא את המקור. אבל גם גיליתי טעות בעניין המיסוי וכלל המיסוי על דירה הוא 50%-40% ממחירה (כלומר שקלול של כל מרכיבי המסים: מיסוי מקרקעין, מס שבח, היטלי השבחה (שהם שונים ממס שבח), מס רכישה ועוד כמה מיסים).
http://www.faz.co.il/thread?rep=168297
שאלה: מהיכן המספרים? איך הם מחושבים?
דוד סיון (יום חמישי, 16/08/2012 שעה 11:44)
בתשובה לבצלאל פאר



מערכת פא"צ אינה אחראית לתוכן תגובות שנכתבו בידי קוראים.